O que é IVAR, o novo índice da FGV para aluguéis

Para entender o que é o IVAR, é importante conhecer a dinâmica recente do mercado imobiliário. Com a crise da pandemia, o IGP-M saltou absurdamente e sua aplicação para os contratos de aluguéis tornou-se inviável.

Nesse cenário, surgiu uma nova opção, lançada pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) em janeiro deste ano.

IVAR é uma sigla que significa “Índice de Variação de Aluguéis Residenciais”. É o novo indicador de reajustes de aluguel criado pela FGV. Ele tem a função de refletir melhor a realidade dos preços dos contratos, tendo em vista que o antigo índice não refletia a realidade.

Devido às grandes altas recentes do IGP-M, a FGV decidiu formular o índice para ser aplicado aos contratos de aluguéis. De fato, o IVAR não é novo. Seu cálculo já era feito antigamente, mas com outra metodologia.

Antes, ele era um subíndice de dois indicadores: o IPC-S e o próprio IGP-M. Para chegar ao seu valor antigo, a conta tomava por base o preço anunciado dos aluguéis. Mas, muitas vezes, esse não era o preço de fechamento do contrato.

IVAR REFLETE COMO O MERCADO SE COMPORTA NA PRÁTICA

Os donos de imóveis estabeleciam um valor que tinha margem para negociação. E, de fato, isso acontecia, com a conclusão do negócio em um montante abaixo do preço divulgado.

Por isso, foi necessário buscar outra forma de cálculo que refletisse melhor a realidade praticada no mercado.

O modo de cálculo do IVAR mostra o que realmente está acontecendo no mercado imobiliário em relação aos contratos de aluguéis residenciais já firmados. Ele toma como referência o preço de fechamento de nada menos que 10 mil contratos de quatro cidades diferentes: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.

A instituição afirma que deseja que mais cidades façam parte do cálculo do índice, pois assim seria possível refletir ainda melhor a realidade do país inteiro, que possui fortes características regionais. No entanto, conseguir essas informações é difícil e, no momento, apenas essas quatro cidades compõem o índice.

À medida que o indicador for sendo adotado, será possível que outros municípios integrem a lista. Para compensar o baixo número de capitais aderentes ao cálculo, há um grande número de contratos. É importante ressaltar que pelo menos três fatores são considerados para a formação do IVAR: o valor do aluguel contratado, o reajuste de locações já firmadas e as características do imóvel objeto da negociação.

O NOVO ÍNDICE PODE SER O SUBSTITUTO DO IGP-M?

Na realidade, o IGP-M não foi criado para ser aplicado em contratos imobiliários. Sua composição reflete a variação dos preços do atacado. A menor parte da composição do indicador é relacionada ao setor de construção, que tem alguma coisa a ver com locação de imóveis.

A adoção do IGP-M aos contratos de aluguéis ocorreu na década de 80, quando o país vivia uma época de hiperinflação. Nesse período, essa foi a forma que os donos de imóveis encontraram para proteger o seu patrimônio. No entanto, na prática atual, o índice não refletia o que realmente acontecia no mercado, com o IGP-M sendo muitas vezes deixado de lado.

Um bom exemplo foi o acumulado do ano de 2020 e 2021 do IGP-M: 20% e 17%, respectivamente. E isso em uma época de crise muito forte causada pela pandemia. Foi quando ficou evidente que um novo indicador precisava entrar em cena, e o IVAR é um forte candidato a substituir o IGP-M nos contratos de aluguéis.

O QUE CAUSOU A ACELERAÇÃO ABRUPTA DO IGP-M?

A pandemia afetou todos os mercados do mundo. Com a quebra de fornecimento nas cadeias produtivas, muitos materiais alcançaram preços absurdos. Um bom exemplo são as commodities, que sofrem regulação no mercado internacional. E o IGP-M também sofre essa valorização, já que é atrelado ao dólar.

Mas o que o petróleo, por exemplo, tem a ver com moradia? E o minério de ferro, como poderia afetar o preço de aluguel de um imóvel já construído há 20 anos? Sendo assim, não faz sentido ter a aplicação da alta do IGP-M em contratos de aluguéis residenciais. Tanto que, na prática, quase ninguém o aplicou recentemente.

Com um acumulado de 37% em apenas dois anos, os donos de imóveis precisaram renegociar o reajuste com seus inquilinos, sob pena de perdê-los. E isso demonstra que o IGP-M não é em nada adequado a contratos de aluguéis.

Entretanto, não se pode afirmar que o IVAR será o indicador oficial para os contratos de aluguéis, como nunca houve uma determinação de que fosse o IGP-M. Na prática, tudo não passou de uma convenção. Como o IGP-M tradicionalmente vive em patamares altos, sempre foi cômodo para os donos de imóveis adotá-los. Mas a pandemia mostrou a impossibilidade de dar continuidade a esse formato.

Enfim, a ampla utilização do IVAR dependerá das imobiliárias e dos donos de imóveis. Isso se considerarmos uma parte do contrato, já que todo instrumento jurídico tem pelo menos duas partes. Dessa forma, se os locatários fizerem pressão, o IVAR pode ser amplamente aceito. Além disso, há a concorrência: contratos indexados ao IVAR serão mais propensos a serem aceitos.